2024年9月底，樓市放大招了。在政策的大力支持下，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出了止跌回穩(wěn)的跡象，成交量放大，房?jī)r(jià)也有所回暖。
但如果去觀察各城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)回升主要是一些大城市，尤其是一線城市及幾個(gè)強(qiáng)二線城市。大多數(shù)的中小城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)在政策支持下，下跌幅度確實(shí)有所收窄，但似乎仍未改變下行的態(tài)勢(shì)。
而從去年9月份接下來(lái)幾個(gè)月房?jī)r(jià)的走勢(shì)來(lái)看，基本上也是呈現(xiàn)了這一態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)走勢(shì)因城市分化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，也似乎有加速的態(tài)勢(shì)。
其實(shí)，房?jī)r(jià)走出這樣的分化的特征也是很正常的。回顧一下最近20多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，2020年以前基本上走出的是普漲行情，而2020年-2024年走出是普跌行情。經(jīng)歷系統(tǒng)性的普漲及普跌后，樓市發(fā)展將更加成熟，房?jī)r(jià)的漲跌將回歸到城市基本面上來(lái)，即城市的發(fā)展情況及住房供求情況將決定其房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)。
這種房?jī)r(jià)走勢(shì)分化的趨勢(shì)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是一線城市及部分二線城市這些大城市的樓市有望繼續(xù)走高，房?jī)r(jià)也有望率先止跌回漲，且未來(lái)有可能維持著震蕩上行的態(tài)勢(shì)。而大多數(shù)的中小城市的房?jī)r(jià)卻會(huì)因?yàn)槠湫枨蟛蛔悖狈ι蠞q的基礎(chǔ)，大概率會(huì)呈現(xiàn)震蕩橫盤(pán)或是下行的態(tài)勢(shì)。
參照國(guó)際上其他國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，超級(jí)大城市的樓市中長(zhǎng)期來(lái)看都是上行的，即便是在短期遇到危機(jī)出現(xiàn)下跌的情況、甚至比較大幅度的下跌調(diào)整，在市場(chǎng)恢復(fù)的過(guò)程中也能夠快速的反彈回來(lái)，并且繼續(xù)創(chuàng)新高。
究其原因，也不復(fù)雜。超級(jí)大城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)類型、城市配套、發(fā)展機(jī)會(huì)等方面基本上可以說(shuō)是具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，這就會(huì)吸引人口不斷的流入或是保持相對(duì)較高的人口規(guī)模，其樓市的發(fā)展就有了堅(jiān)實(shí)的需求支撐。市場(chǎng)短期情緒化的下跌，很容易就會(huì)反彈回來(lái)。而中小城市的情況就不一樣了，城市的發(fā)展預(yù)期遠(yuǎn)不及大城市，其住房市場(chǎng)也早已進(jìn)入供大于求的狀態(tài)，在預(yù)期未來(lái)住房需求還會(huì)萎縮的情況下，房?jī)r(jià)該如何能漲？